Die Gemeindeversammlung beschloss am 23.11.2018 einen Verpflichtungskredit über CHF 360'000 für eine Teilrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland. Nach der Erarbeitung eines räumlichen Entwicklungsleitbilds REL, eines kommunalen Gesamtplans Verkehr KGV und der Aktualisierung des Landschaftsinventars wurden diese Grundlagendokumente im November 2020 erstmals der Bevölkerung zur Mitwirkung unterbreitet. Danach wurden der Kulturlandplan, der Bauzonenplan sowie die Bau- und Nutzungsordnung BNO zusammen mit einer Begleitgruppe aktualisiert. Die Planung wurde im Frühjahr 2022 im Rahmen einer Mitwirkungsauflage vorgestellt. Es gingen von total 11 Parteien Rückmeldungen ein. Der Umgang mit den eingegangenen Vorschlägen wurde in einem Mitwirkungsbericht vorgestellt. Die Vorlage wurde von der Gemeindeversammlung vom 20.06.2025 genehmigt.

Verfahren

Die Planung wurde zwei Mal einer kantonalen Vorprüfung unterzogen. Der abschliessende Vorprüfungsbericht datiert vom 27.05.2024. Die teilrevidierte Planung lag anschliessend mit allen dazu gehörenden Akten vom 20.09. bis am 21.10.2024 öffentlich auf.

Umsetzung von Vorgaben von Bund und Kanton

Bei der Revision der vorliegenden Planung geht es im Siedlungsgebiet in erster Linie um die Umsetzung der Vorgaben der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB). Dies hat zur Folge, dass bestimmte Masse wie zum Beispiel die maximale Fassadenhöhe oder der Grünflächenanteil anders als bisher ermittelt werden. Als Folge daraus wurden die zulässigen Masse in der Bau- und Nutzungsordnung angepasst, sodass faktisch die gleichen Vorgaben gelten wie bisher.

Weiter sind aufgrund von Änderungen in der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung die vorgegebenen Schutzabstände zu den öffentlichen Gewässern neu verbindlich in der Nutzungsplanung auszuweisen. Aus diesem Grund wird die bisherige Uferschutzzone neu durch eine Fliessgewässerzone ersetzt. Zudem gilt neu entlang der Gewässer eine überlagerte Gewässerraumzone. Bisher waren die Gewässerräume im Rahmen des Baugesuchsverfahrens im konkreten Einzelfall aufgrund der bundesrätlichen Vorgaben zu ermitteln.

Die Hochwassergefahrenzonen im Bauzonenplan sind nicht mehr aktuell. Die Schutzdefizitflächen konnten aufgrund verschiedener Hochwasserschutzprojekte stark reduziert werden. Im Rahmen der Teilrevision werden die Hochwasserschutzzonen aufgehoben. Neu gilt die Bestimmung der kantonalen Bauverordnung, wonach bei Baugesuchen die Gefahrenkarte gemäss AGIS konsultiert werden muss. Nach Abschluss der aktuellen Hochwasserschutzprojekte (unter anderem im Benkental) werden die Hochwassergefahrenzonen aktualisiert.

In den Gebieten «Neumet» und «Stieracher» gibt es entlang der Sissle Überflutungsgebiete, die wichtig für die Retention (Rückhalt) im Ereignisfall sind. Gemäss kantonalen Vorgaben werden sie als Freihaltezone Hochwasser im Kulturlandplan umgesetzt.

Gestützt auf eine durchgeführte Energieplanung wurden zusätzliche Vorgaben zu Energieeffizienz wie auch zu erneuerbaren Energien in die BNO aufgenommen. Weiter wird in der BNO eine gesetzliche Grundlage geschaffen, mit der Eigentümer von Parkierungsanlagen mit mehr als 50 öffentlich nutzbaren Parkfeldern zur monetären Bewirtschaftung der Parkierungsanlage verpflichtet werden können. Ausserdem wird es neu möglich sein, Eigentümer von solchen Parkierungsanlagen zu einem Mobilitätskonzept zu verpflichten. In Neubauten mit mehr als 10 Wohnungen sind neu Elektro-Ladevorrichtungen für E-Autos vorgeschrieben.

In der Planung sind grundsätzlich weder Einzonungen noch Aufzonungen vorgesehen. Die baurechtlichen Vorgaben in Bezug auf Höhen und baulich zulässige Volumen bleiben damit gleich. Einzig Beim Alterszentrum Bruggbach ist die Umzonung eines einzelnen Grundstücks von der Wohnzone in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen vorgesehen. Zudem soll das bereits als Jugendhaus genutzte Gebäude neben der Mehrzweckhalle 1958 von der Arbeitszone in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen umgezont werden.

Aktualisierung Landschaftsinventar und Kulturlandplan

Alle Naturschutzzonen (Fromentalwiesen, Magerwiesen) als auch alle Naturschutzobjekte wie Weiher, Hecken und Einzelbäume im Baugebiet wie auch im Kulturland und Wald wurden im Zusammenhang mit der Revision des Landschaftsinventars überprüft. Gestützt auf die daraus gewonnenen Erkenntnisse kommt es sowohl im Baugebiet als auch im Kulturland zu Anpassungen bei Schutzobjekten.

Bei der Aktualisierung des Landschaftsinventars wurde festgestellt, dass verschiedene Objekte, die bereits bisher geschützt waren, nicht mehr vorhanden waren. Insgesamt erliess der Gemeinderat in diesem Zusammenhang rund 60 Wiederherstellungsverfügungen. In enger Absprache mit den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern wurden zum Teil leicht angepasste Standorte festgelegt.

Begrenzter Umfang der Planung

Bei der durchgeführten Teilrevision der Nutzungsplanung handelt es sich ausdrücklich nicht um eine Gesamtrevision. Beim Antrag um den Verpflichtungskredit Ende des Jahres 2018 war die bisherige Nutzungsplanung erst sieben Jahre alt. Deshalb rieten auch die kantonalen Behörden wegen der Vorgabe der Planbeständigkeit von einer Gesamtrevision ab. Ein üblicher Revisionszyklus beträgt in der Raumentwicklung rund 15 Jahre. Im Rahmen der Teilrevision zeigte sich bereits, wo Schwerpunkte einer nächsten Gesamtrevision liegen werden. So wird zum Beispiel die Weiterentwicklung des nördlichen Bahnhofareals im Fokus stehen. Angesichts der aktuell sehr starken Bautätigkeit, wo über 400 Wohneinheiten parallel im Bau oder kurz vor Baubeginn stehen, ist der Gemeinderat jedoch überzeugt, dass es richtig war, in der laufenden Teilrevision der Nutzungsplanung erst die Vorgaben aus dem übergeordneten Recht umzusetzen. Dazu gehören die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB als auch die Ausscheidung der Gewässerräume und die Aktualisierung des Kulturlandplans.

Grössere raumplanerische Weichenstellungen in der Zonenordnung sollen erst nach dem Ende der aktuellen Wachstumsphase mit der erforderlichen Sorgfalt und Achtsamkeit unter engem Einbezug der Bevölkerung angegangen werden. Dann wird auch die Überprüfung der baurechtlichen Vorgaben wie Gebäudehöhen, Grenzabstände, Ausnützungsziffern, usw. anstehen. Für die laufende Teilrevision der Planung bedeutet dies zugleich, dass auf Einwendungen, die sich gegen aktuelle Zonenvorschriften richten, die von der Teilrevision nicht betroffen sind, nicht eingetreten werden konnte. Hintergrund dafür ist die Vorgabe in den kantonalen planungsrechtlichen Vorgaben, dass im Rechtsmittel- und Genehmigungsverfahren nur Tatbestände verändert werden können, die zuvor kantonal vorgeprüft und einer Mitwirkung und öffentlichen Auflage unterzogen wurden.

Öffentliche Auflage und Einwendungen

Insgesamt wurden 12 Einwendungen eingereicht. Der Gemeinderat führte im Zusammenhang mit den Einwendungen vertiefte Abklärungen durch. Zudem wurden Augenscheine mit Einwendungsverhandlungen durchgeführt, sofern die Einwendungen sich gegen den Schutz von Naturobjekten richteten.

Das Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen verpflichtet den Gemeinderat, die Gemeindeversammlung über die Einwendungen als auch den vorgesehenen Umgang damit zu informieren. Ausserdem sind alle Abweichungen gegenüber dem öffentlich aufgelegten Entwurf bekannt zu geben. In Bezug auf den Umgang mit den eingereichten Einwendungen wird auf die Tabelle verwiesen, die bei den Auflageakten eingesehen werden kann.

Gegenüber der öffentlich aufgelegten Version der Nutzungsplanung ergeben sich folgende Änderungen.

• Entlassung der Hecke Nr. 9.060 aus dem Schutzstatus (Zwidellen)
• Verzicht auf Unterschutzstellung der Naturobjekte Nrn. 11.06 und 11.07 (Areal Bahnhof)
• Verringerung des Schutzumfangs des Naturobjekts Nr. 9.071 am Römerweg
• Verringerung des Schutzumfangs des Naturobjekts Nr. 9.033 ausserhalb Baugebiet
• Verringerung des Schutzumfangs des Naturobjekts Nr. 9.115 beim FiBL
• Entlassung der Bäume Nrn. 11.03 und 11.04 aus dem Schutzstatus (dafür Schutz der Baumhecke Nr. 9.032)
• Verzicht auf die Einführung von § 44a BNO in Bezug auf die energetischen Vorgaben zur grauen Energie bei Neu- und Umbauten

- Verzicht auf die Erhöhung des Schwellenwerts von 1'000 m² auf 1'500 m² zur Anwendung des grossen Grenzabstands in der Zone W1

Eine tabellarische Auflistung über die während der Auflagefrist eingereichten Einwendungen und ihr Umgang damit befindet sich bei den Auflageakten.

Gestützt auf die Bestimmungen von § 25 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen erlässt die Gemeindeversammlung die Planung. Soweit wesentliche Änderungen an der Planung angebracht werden sollen, so ist ein entsprechender Rückweisungsantrag auf den betroffenen Teil der Nutzungsplanung anzubringen.

Nach der Genehmigung durch die Gemeindeversammlung wird der Beschluss publiziert. Der Gemeindeversammlungsbeschluss kann innert 30 Tagen beim Regierungsrat angefochten werden. Der Regierungsrat entscheidet über allfällige Beschwerden und genehmigt die revidierte Nutzungsplanung. Nach unbenütztem Ablauf der Beschwerdefrist gegen den Genehmigungsentscheid erwächst die neue Planung in Rechtskraft.